Владелец американского агентства рассказал о принципах работы и рынках недвижимости США и Беларуси | Миссис Хатсон

Владелец американского агентства рассказал о принципах работы и рынках недвижимости США и Беларуси

Андрей Сокурец открыл свое агентство недвижимости в США 7 лет назад. Кроме этого, он уже 2 года ведет на телевидении шоу «Реальная сделка в недвижимости», где общается с экспертами рынка на актуальные темы. Также Андрей проводит тренинги по инвестированию в крупных американских компаниях и является президентом ассоциации инвесторов Миннеаполиса. Он учился бизнесу в недвижимости у предпринимателя Роберта Кийосаки, который написал знаменитую на весь мир книгу «Богатый папа, бедный папа», и у американского мотивационного оратора и писателя Джека Кенфилда.

Мы попросили Андрея выделить главные особенности работы американских агентств, которые можно было бы применить в практике белорусских риэлтерских организаций.

— Я решил начать заниматься недвижимостью, потому что она постоянно растет в цене: в год примерно на 4%. Инфляция в США составляет 2%. На 2% ты всегда остаешься в плюсе. Когда у тебя есть недвижимость, ты всегда под нее можешь брать кредит в банке. Чтобы открыть свое агентство в США, необходимо сдать экзамен на риэлтера, проработав в АН два года. Затем необходимо сдать экзамен на брокера. После этого ты можешь начинать риэлтерский бизнес,на открытие которого, по сути, денег не нужно.Все агенты работают за комиссионные от сделок. Деньги нужны только на аренду офиса и зарплату административному составу.

Если тебе нужны деньги для бизнеса, ты можешь пользоваться кредитной карточкой. Это самый простой вариант. Со временем, если все хорошо с кредитной историей, лимит ее растет и может доходить до $200 тыс. Также можно взять кредит в банке под 3,5-4,5% годовых, заложив недвижимость. Если кредит без закладывания дома — 10-12% годовых на 5 лет.

Кроме риэлтерских услуг моя компания занимается инвестициями. То есть мы покупаем дома у людей, которые хотят сэкономить время, продать свой дом, не делая там ремонт. Мы приобретаем такую недвижимость, полностью приводим ее в порядок и продаем или сдаем в аренду. В Миннеаполисе развитый рынок аренды, инвесторы со всего мира, включая Россию, скупают недвижимость. При стабильном темпе роста недвижимости и высоком спросе можно получать возврат на капитал от 8-12%.

Кроме этого мы плотно работаем с банками и приобретаем недвижимость напрямую без посредников. Это те дома, которые банк изъял у владельцев за невыплаты по кредитам. Пик увеличения их количества приходится на кризисный 2008 год, когда цены на недвижимость сильно упали. Тогда многие люди не смогли платить по кредиту. После полугода невыплат банк забирает дом и продает на аукционе по цене ниже рыночной. Интересно, что в таких ситуациях много случаев вандализма. Поэтому, чтобы люди оставляли дома в нормальном состоянии, банк платит бывшим владельцам некую сумму ($3-5 тыс.), чтобы они съехали и ничего не портили.

Солидную часть денег риэлтерские организации США вкладывают в маркетинг, рекламу.В среднем один риэлтер тратит 10% своего дохода от сделки на рекламу своего бизнеса. Например, сейчас очень популярна рассылка обычной почтой открыток и писем, в которых написано, что дом адресата хотят купить прямо сейчас за наличные. Есть статистика, что от 5% до 20% получателей звонят по указанным номерам телефонов, попав таким образом в клиентскую базу. Отмечу, что количество ответов на такую рассылку зависит от креативности письма или открытки. Например, мы делаем письма, которые как будто написаны от руки с персонализированным обращением. От такой рассылки отклик будет доходить до 20%.

Чтобы узнать о новых маркетинговых ходах, проводится множество семинаров и тренингов, которые американские риэлтеры посещают регулярно. Я сам их провожу и хожу на них. Очень важно оставаться в курсе актуальных тенденций в работе.

Большое внимание агентства недвижимости США уделяют контекстной рекламе в интернете. Например, человек, сидя у себя дома, вводит в поисковике запрос «купить дом». Дальше на открываемых им страницах будет появляться контекстная реклама, баннеры с объявлениями о продаже домов в его регионе.

Все успешные агенты и риэлтеры большое внимание уделяют развитию отношений: в день 3 часа посвящают звонкам клиентам, как новым, так и старым. Позвонив, риэлтер интересуется делами, семьей клиента. Спрашивает, не планирует ли клиент продать дом и купить новый, кто из его знакомых, возможно, планирует в ближайшее время переехать. Так строится своя клиентская база. У кого она есть, тот зарабатывает много.

Среднестатистический американец переезжает из одного дома в другой раз в шесть лет. Риэлтеры посчитали, сколько стоит один клиент. При средней стоимости дома в 200 тыс. с одной сделки риэлтер зарабатывает $6 тыс., если клиент переезжает 4 раза за свою жизнь, то с него можно заработать $24 тыс. В Америке люди привыкли работать только с профессионалами, дабы защитить себя и свое имущество от любых рисков.

Ваш отзыв